¿Qué es un fondo de inversión inmobiliaria?

Los fondos de inversión inmobiliaria invierten en inmuebles para su explotación en alquiler, desde edificios de viviendas, urbanizaciones, inmuebles en fase de construcción, residencias, etc. La rentabilidad que obtienen los partícipes se obtiene de tanto del alquiler de los inmuebles como de la valoración del patrimonio de los inmuebles que alquila. La liquidez es más limitada que en otro tipo de fondos y suelen estar cargados con comisiones de reembolso elevadas (de un 2% a un 4%), aunque éstas disminuyen con el paso del tiempo y pueden llegar a desaparecer a partir del tercer o cuarto año. Por todo ello, son fondos adecuados para una inversión a largo plazo.

El valor liquidativo se publica mensualmente y se obtiene seleccionando entre dos cantidades: la renta obtenida por los alquileres de los edificios; o bien por el valor de tasación del mercado. Por prudencia, la normativa exige que se elija el valor menor de entre estos dos. Hasta ahora, se había correspondido con los alquileres pero, a partir de las tasaciones extraordinarias que se están produciendo desde que estalló la burbuja inmobiliaria, será este valor el que determine el valor liquidativo del fondo, es decir, el patrimonio que posean los partícipes.

El primer fondo de estas características apareció en España en 1995. Su popularidad no dejó de crecer en los años posteriores, por lo que las entidades lo empezaron a comercializar como si de un producto seguro y conservador se tratara. Pero lo cierto es que se trata de un producto complejo que requiere de conocimientos avanzados sobre cómo funcionan los mercados desde una perspectiva macroeconómica. De estas ventas irresponsables por parte de las entidades vienen ahora los problemas.

Contrariamente a lo que pueda parecer, las rentabilidades medias arrojadas por estos fondos en los últimos años no han sido espectaculares, sino más bien “normalitas”. En pleno auge de la burbuja, la rentabilidad no superó el 6,65% de rentabilidad media acumulada en 2004; en 2005, el 5,35%; 2006, el 6,12%; y 2007 el 5,30%. Esto, unido a las altas comisiones que aplican las gestoras, significa estos fondos han generado rentas poco superiores al IPC; de ahí la injusticia que supone tachar a sus partícipes de especuladores. Las entidades apostaron por estos productos y los “colocaron” entre clientes de perfil conservador. Ahora no es justo que sean ellos quienes carguen con las consecuencias de una gestión demasiado arriesgada y poco diligente.

¿Qué ocurre con estos fondos ahora?

Después de que la burbuja inmobiliaria tocara techo a mediados de 2007, el precio de los alquileres y la valoración del precio de los inmuebles dejaron de crecer, lo que se tradujo en un descenso de la rentabilidad de los fondos inmobiliarios. En el segundo trimestre de 2007, la rentabilidad media era del 1,53%; en el segundo trimestre de 2008, había descendido a 0,89%. Estos datos confirman el agotamiento del ciclo de crecimiento basado en la construcción y la vivienda que ya se veía venir desde hace algunos años. En 2005 se produjo la primera caída de un fondo de este tipo: el Grundbesitz-invest alemán.

La reacción más inmediata de las gestoras ha sido iniciar un proceso de tasaciones extraordinarias para reajustar el valor de los inmuebles que poseen sus fondos a la coyuntura actual. El principal problema que se deriva para los partícipes es que su patrimonio se está viendo muy reducido. Entre el tercer trimestre de 2007 y el segundo de 2008, ya se vio reducido en un 5,74% (pasó de 8.905 a 8.394 millones de euros), y más que se va a ver dados los precios a la baja del mercado inmobiliario.

A la vista de los datos, que ya apuntaban esta tendencia de desaceleración del mercado inmobiliario, es evidente que la gestión de los fondos no ha sido acertada. El primer fondo inmobiliario que ha sufrido problemas en España ha sido el BBVA Propiedad. Ante la bajada de precios, ha tenido que actualizar la tasación de sus inmuebles, y para hacer frente a los reembolsos solicitados por sus partícipes, ha cubierto las posiciones con dinero de la propia entidad. Es decir, ha respetado su derecho de separación. Muy diferente ha sido la solución aportada por el banco responsable del segundo fondo caido, el Santander Banif Inmobiliario FII.

¿Qué ha pasado con el fondo inmobiliario del Santander?

La polémica del fondo Santander Banif Inmobiliario FII saltó a principios de febrero, cuando en tan sólo dos semanas (del día 1 al 13 de dicho mes) el 80% de los participantes pidió el reembolso de su inversión por valor de 2.617 millones de euros. La entidad ha respondido que el fondo no tiene suficiente liquidez para devolver todo el dinero solicitado, y ha suspendido los reembolsos hasta que venda los inmuebles. Sólo devolverá el 10% del fondo (que se corresponde con las provisiones que está obligado a mantener) y lo hará de forma proporcional a los importes de reembolso solicitados, y en dos plazos: la mitad el 9 de marzo y la otra mitad el 5 de mayo de 2009.

El restante importe se tratará de liquidar en el plazo de dos años. Cada vez que se obtenga liquidez, equivalente al 10% del patrimonio, se distribuirá de forma prorrateada entre los reembolsos pendientes de pago. Si transcurridos los dos años no hubiera sido posible atender el pago total de los reembolsos solicitados, el fondo será disuelto. Si antes de dos años se consigue reembolsar todo el patrimonio y éste se situa por debajo del mínimo legal, fijado en 9 millones de euros, también se disolverá.

Pero lo oscuro del asunto viene ya de largo. A la mala gestión realizada, poco previsora ante la previsible caída del mercado inmobiliario, se une el hecho de que los inversores mayoritarios, es decir, los que tenían más capital en el fondo, vendieron sus posiciones en la ventana de liquidez de octubre de 2008, antes de que se anunciara que los inmuebles iban a ser sometidos a una nueva tasación, en diciembre de 2008. La sospechas de que hubo información privilegiada para los grandes inversores parecen justificadas.

Otra cuestión que encharca este asunto es que se ha negado el derecho de separación de los participantes del fondo. Cuando se modifica el folleto, la entidad está obligada a dar derecho de separación al cliente, es decir, que éste puede anular el contrato y salirse del fondo si no está de acuerdo con las nuevas condiciones. Puesto que la tasación anunciada en diciembre (y que terminará el próximo 28 de febrero) tiene carácter extraordinario, el Santander debería respetar el derecho de separación de los partícipes, como ha hecho el BBVA con su fondo inmibiliario caido. Lo único que ha hecho a este respecto el Santander ha sido prolongar la fecha de la ventana de liquidez hasta el 27 de febrero.

La otra propuesta que ha hecho el Santander a los clientes engañados es aún menos elegante por parte de la entidad que preside Botín. Para dar la liquidez que piden a los partícipes, les propone un préstamo con cargo a su propio dinero depositado en el fondo inmobiliario, en condiciones de mercado y pagando comisiones. Esta medida no puede ser calificada de otra forma que de ruin. Que a uno le presten su propio dinero secuestrado sobrepasa los límites de lo que se entiende por mal gusto.

¿Qué puede hacer si tiene patrimonio invertido en el fondo?

Quienes tienen participaciones en el fondo Santander Banif Inmobiliario FII pueden unirse a la plataforma de afectados que se están agrupando en Adicae para buscar una solución conjunta al problema común que ahora se les presenta. Las dudas que se les plantean son muchas. ¿Qué garantías se ofrecen para porque tienen hasta el 27 de febrero para salirse pero la tasación terminará el 28, por lo que la decisión habrán de tomarla a ojos cerrados.

Fondos Inmobiliarios activos en España, rentabilidad y comisiones.

NOMBRE	VALOR A 31/12/08	RENDIMIENTO 12 MESES	RENDIMIENTO 3 AÑOS	RENDIMIENTO 5 AÑOS	COMISIÓN REEMBOLSO	COMISIÓN GESTIÓN + DEPÓSITO
AC Patrimonio Inmobiliario FII	110,91 euros	1,50%	2,50%	-	3%	3,10%
BBVA Propiedad	11,72 euros	-4,30%	1,80%	3	2%	3%
Madrid Patrimonio Inmobiliario FII	126,03 euros	4,10%	3,90%	4,60	2%	3,10%
Sabadell BS Inmobiliario FII	121,92 euros	2,40%	4,60%	4%	2%	3,10%
Santander Banif Inmobiliario FII	1485,98 euros	1,40%	4,80%	5,30%	4%	3,40%
Segurfondo Inversión FII	174,37 euros	4,40%	5,70%	6,90%	0%	1,60%
Rendimiento bruto de la inversión en vivienda en España		-0,5%	5,3%	10,1%
Rendimiento bruto de las acciones europeas el sector inmobiliario	-52,4%	-19,9%	-2,3%