Las Hipotecas Crecientes o de cuota creciente son una modalidad de crédito hipotecario que consiste en ir incrementado la cuota mensual que se paga a lo largo de la vida del préstamo, pagando menos al principio y más conforme pasa el tiempo.

EL PROBLEMA

La subida de tipos de interés, los plazos largos y el intento de estirar al máximo este sistema de las cuotas crecientes han producido un error en la formula que se aplica para calcular las cuotas crecientes y se produce una amortización de capital negativa, lo que supone que se debe aún más dinero a la entidad financiera.

Las entidades financieras han comenzado a contactar con las personas que se encuentran ante esta situación ofreciéndoles cambiar (novación) las condiciones del crédito hipotecario firmando un contrato nuevo subiéndoles la cuota. Esta oferta de cambio viene precedida en ocasiones de todo tipo de excusas: errores informáticos, ventajas para los usuarios, necesidad del cambio por tratarse de un error, etc.

Han comenzado a acudir numerosas personas a la sede de AICEC-ADICAE: (Caixa Sabadell y Caixa Terrassa). Parece que se podría extender a otras muchas entidades: Tenemos ya referencias de Caixa Penedes, Caixa Catalunya (todas estas tenían hipotecas crecientes que ofrecía Tecnocasa) y Caja Madrid.

El “invento” de las cajas de ahorros para dar una hipoteca con la cuota más pequeña durante los primeros años, les está pasando factura a sus clientes ante la subida de tipos de interés, las hipotecas de cuota creciente pueden sobreendeudar a muchas familias de aquí a veinte años.

El problema se ha iniciado con Caixa Sabadell, esta entidad ofreció hipotecas con cuota creciente a sus clientes y ante la última subida del Euribor se encontró con que las cuotas de los préstamos no eran suficientes ni para pagar los intereses generados cada mes. De esta forma Caixa Sabadell ha iniciado un intento de arreglar los “defectos de fábrica” de sus hipotecas proponiendo a sus clientes un acuerdo para modificar los contratos, pero este acuerdo en muchos casos implica pagar un 20% más de cuota al mes. Por este motivo los afectados se han unido en torno a la asociación ADICAE, Asociación de Usuarios de Bancos, Cajas de Ahorros y Seguros para defender su derecho a que se respete su hipoteca tal y como fue firmada ante notario.

LAS CAJAS DE AHORROS HAN IMPULSADO LAS HIPOTECAS DE CUOTA CRECIENTE

La hipoteca de cuota creciente ha sido comercializada especialmente por las cajas de ahorros españolas, La Caixa, Caja Madrid, Ibercaja, Caixa Catalunya, Caixa Nova, etc. todas ellas anuncian estas hipotecas en sus páginas web y en su afán por atraer clientes dan facilidades para hipotecarse por encima de las posibilidades del consumidor.

Así Ibercaja ofrece su hipoteca de cuota creciente con las frases “Facilita el pago en el momento actual. Las cuotas son inferiores al principio y superiores al final, resultando el pago más cómodo para Vd. El importe de las cuotas se adapta a su capacidad de pago futura, ya que se establece un sistema de cuotas crecientes, en el que Vd. puede elegir el porcentaje de incremento anual (2%, 3%, 5%)”, mientras que La Caixa, o Caja Madrid, y en general todas las cajas lanzan al consumidor el mensaje “Si quieres pagar menos al principio, hipoteca con cuota creciente”

En realidad, con este tipo de hipoteca se le está ofreciendo al consumidor hipotecas con una cuota inicial un 25% más pequeña de lo normal, pero al final de la hipoteca acabará pagando cuotas un 60% más altas. Si a este efecto que produce por si mismo este tipo de hipoteca, le sumamos el que produce la subida de los tipos de interés, el consumidor se puede encontrar fácilmente con que en los últimos años pagará cuotas que serán el doble o el triple que las cuotas iniciales.

" Un cliente con una hipoteca de cuota creciente de 246.000 euros
que empezó en 2.005 con una cuota mensual de 792 euros/mes,
(con el tipo de interés a 3,25%) acabará pagando 35 años después, 2.070 euros/mes.
(con un tipo de interés del 5,25%) "

De esta forma, las cajas de ahorros, están comprometiendo a los clientes a pagar unas cuotas en el futuro muy por encima de sus posibilidades. Atraen a los clientes hacia estas hipotecas-trampa, diciéndoles que sus ingresos crecerán a lo largo de un plazo tan largo como son 35 años, pero no les advierten del efecto que tendrá sobre su renta disponible la inflación anual, y tampoco les advierten ante las consecuencias que se producen en estas hipotecas de las subidas de tipos de interés.

Desde las cajas de ahorros no les hablan a los clientes de otros riesgos como perder el trabajo o cualquier otro tipo de bajada en sus ingresos, o sencillamente el hecho de que se tengan hijos, con el fuerte incremento de gastos que estos suponen para la familia. Y por último, no se tiene en cuenta que la contratación de una hipoteca, es el principio de un proceso de endeudamiento habitual entre las jóvenes parejas, que primero compran la casa, después lo muebles, después el automóvil, etc. Y el posible incremento que se produce en la renta de esta pareja (subidas de sueldo o mejoras laborales) se compensa con el aumento en los gastos y endeudamiento habituales durante los primeros años de las parejas.

EN ESTAS HIPOTECAS, LA DEUDA PENDIENTE PUEDE AUMENTAR MES A MES

En este tipo de hipotecas de cuota creciente, a medida que aumenta el Euribor (o el tipo de interés aplicado en cada caso), la restricción de que los primeros años las cuotas tienen que ser más pequeñas que al final, llega a producir que durante los primeros años ni siquiera se paguen todos los intereses con las cuotas mensuales, de forma que se da la paradoja de que aunque se paguen las mensualidades religiosamente, la deuda aumenta (debido a los intereses que quedan pendientes de pago, que se acumulan a la deuda inicial).

Éste ha sido el caso de las hipotecas concedidas por Caixa Sabadell, que tras darse cuenta de esta situación, ha querido renegociar las hipotecas con sus clientes, para asegurarse de que mes a mes, estos pagaban todos los intereses de su hipoteca y no incrementaban su deuda (o “riesgo” desde el punto de vista de la entidad) con la caja de ahorros.

¿Qué es una hipoteca con cuota creciente?

Esta hipoteca consiste en que cada año se sube el importe de la mensualidad a pagar por el cliente en un determinado porcentaje (Por ejemplo el 2% del año anterior, así el primer año se paga 100 euros cada mes, el segundo 102 euros cada mes, el tercero 104,04 euros al mes, al cuarto 106,12 euros al mes, etc. y en el año 35 se pagan 200 euros al mes) El ejemplo anterior es válido para una hipoteca de cuota creciente con un tipo de interés fijo, pero si se aplica un tipo de interés variable como el Euribor, cada año la cuota crecerá un 2%, y además lo que corresponda a la subida (o bajada) del tipo de interés. La hipoteca de cuota creciente hace pagar muchos más intereses durante toda la vida del préstamo (alrededor de un 20% mas) porque al pagarse al final cuotas mayores que al principio se tarda más de lo normal en amortizar el préstamo, y esto hace que se paguen más intereses ya que estos se calculan sobre el capital pendiente de cada mes.

COMPARACIÓN DE LOS CUADROS DE AMORTIZACIÓN

AMORTIZACIÓN DE UN PRÉSTAMO HIPOTECARIO CON CUOTA CRECIENTE CON EL EURIBOR + 1 EN 2005 (3,29%) Y EN 2007 (5,25%)

AÑO 2005, EURIBOR + 1 = 3,29%

Capital Pendiente Inicial 266.000,00
Plazo (años) 35
Interés efectivo 2º año (j) 3,29
Coeficiente de crecimiento 1,02

		Cuota Mensual	Intereses Mensual	Amortización Mensual	Capital Pendiente
Año 1- 2006	Enero	792,74	720,42	72,32	265.927,68
Año 2-2007	Enero	808,59	718,03	90,56	265.028,57
Año 3-2008	Enero	824,76	715,04	109,72	263.906,36
Año 4-2009	Enero	841,26	711,42	129,83	262.549,83
Año 5-2010	Enero	858,08	707,14	150,94	260.947,30
Año 10 - 2015	Enero	947,39	666,34	281,05	245.752,43
Año 20 - 2025	Enero	1.154,87	537,58	617,29	197.873,54
Año 31 - 2036	Enero	1.435,93	223,59	1.212,34	81.343,46
Año 32 - 2037	Enero	1.464,65	183,60	1.281,05	66.507,96
Año 33 - 2038	Enero	1.493,94	141,34	1.352,61	50.832,69
Año 34 - 2039	Enero	1.523,82	96,71	1.427,11	34.282,93
Año 35 - 2040	Enero	1.554,30	49,64	1.504,66	16.822,68

AÑO 2007, EURIBOR + 1 = 5,25%

Capital Pendiente Inicial 266.000,00
Plazo (años) 35
Interés efectivo 2º año (j) 5,25 %
Coeficiente de crecimiento 1,02

		Cuota Mensual	Intereses Mensual	Amortización Mensual	Capital Pendiente
Año 1- 2006	Enero	1.055,89	1.136,65	-80,76	266.080,76
Año 2-2007	Enero	1.077,01	1.140,89	-63,88	267.056,10
Año 3-2008	Enero	1.098,55	1.144,25	-45,69	267.822,76
Año 4-2009	Enero	1.120,52	1.146,64	-26,12	268.364,60
Año 5-2010	Enero	1.142,93	1.148,02	-5,08	268.664,51
Año 10 - 2015	Enero	1.261,89	1.136,60	125,29	265.863,00
Año 20 - 2025	Enero	1.538,24	980,50	557,74	228.898,53
Año 31 - 2036	Enero	1.912,60	448,45	1.464,15	103.482,73
Año 32 - 2037	Enero	1.950,86	371,58	1.579,27	85.378,92
Año 33 - 2038	Enero	1.989,87	288,67	1.701,20	65.853,92
Año 34 - 2039	Enero	2.029,67	199,36	1.830,31	44.823,72
Año 35 - 2040	Enero	2.070,26	103,27	1.967,00	22.199,68

(Nota al cuadro) Se puede observar como en el año 2007, con el tipo de interés al 5,25%,
se aumenta el capital pendiente hasta el año 2010.

ACCIONES QUE ESTÁ REALIZANDO ADICAE

Realizar reclamaciones al Servicio de Reclamaciones del Banco de España y valorar la vía Judicial a través de acciones colectivas como Asociación de Consumidores más representativas.

- Negociación Colectiva con la entidad en caso de que la misma se interese.

- Negarse por completo a las novaciones y continuar pagando las cuotas establecidas

SI SE HAN PUESTO EN CONTACTO CON USTED

ADICAE recomienda NO FIRMAR NADA en ningún caso:
Póngase en contacto con nosotros y le informaremos: 976390060 ó 933425044

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