El precio de la vivienda libre nueva es el más alto del mercado, pero es posible optar a modalidades de compra que permitan a los nuevos adquirentes una mejor distribución de su ahorro.

Una de estas modalidades son las viviendas de protección oficial, que son aquellas que se construyen con arreglo a una normativa (los Planes de Vivienda) para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda. En ellas la Administración fija un precio máximo de venta, ya sea para el promotor que las construye o para un propietario de vivienda V.P.O. que quiera venderla o incluso alquilarla. Si se incumplen dichos precios máximos, se incurren en sanciones administrativas e incluso en la devolución de las ayudas que se hayan disfrutado al adquirirlas.

Desde el 2 de julio de 2005 está en vigor el Real Decreto 801/2005, de 1 de julio, por el que se aprueba el Plan Estatal 2005-2008, que sustituye al anterior Plan de Vivienda 2002-2005. Vamos a conocer algunas de sus caracteríaticas para que pueda aprovechar, si le interesa, el último año de vigencia de este Plan, ciyas condicione financieras han sido modificadas a mediados de febrero.

Objetivos y ejes estratégicos

El nuevo Plan de Vivienda centra sus objetivos en el desarrollo urbano sostenible mediante la consecución de la calidad y la conservación medioambiental, la equidad y la prevención de la exclusión social, y, por último, la eficiencia y productividad integral de la economía.

Dentro de la Exposición de Motivos del Real Decreto se enumeran los ejes estratégicos en torno a los que girará este proyecto, quizá demasiado ambicioso, o incluso podría calificarse de utópico. Así, en este orden de cosas, establece como objetivo prioritario la necesidad de que la vivienda protegida amplíe su peso en el conjunto de los mercados de vivienda, como instrumento para la mejor satisfacción de las necesidades de los ciudadanos que no pueden acceder, mediante esfuerzos razonables, a los mercados de vivienda libre.

Para lograrlo enumera como medidas a seguir la concertación y coordinación con los agentes sociales y Administraciones Públicas; equilibrar venta y alquiler y movilizar viviendas vacías; la calidad, accesibilidad y respeto al medio ambiente; la ocupación, desarrollo sostenible del suelo y conservación del parque existente; los recursos suficientes y uso eficiente de los mismos; el control del fraude; parque suficiente y estable con nuevos tipos de vivienda protegida.

Por último, se promueve la rehabilitación de viviendas, a través de figuras como las áreas de rehabilitación integral, y la rehabilitación en centros históricos, con la concesión de ayudas para la rehabilitación aislada en ciertos supuestos, como son la mejora de la accesibilidad, la reducción el consumo energético, o la seguridad estructural. Se establece medidas de financiación para promotores y propietarios (préstamos protegidos con un interés del 5,09 %).

Beneficiarios

Según el Real Decreto, aquellas personas o unidades familiares que disfruten de unos niveles de ingresos no superiores a 6,5 veces el IPREM (para el supuesto de VP de precio concertado) podrán acceder a este tipo de inmuebles.

Por otra parte, los requisitos económicos familiares para acceder a las ayudas establecidas en dicha normativa son más rigurosos; pues sólo aquellas personas o unidades familiares cuyos ingresos no superen 3,5 veces el IPREM podrán optar a las mismas.

Por último, es preciso señalar que se establecen una serie de compradores que por circunstancias personales tendrán preferencia sobre el resto; tales como, compradores que accedan por primera vez a la propiedad, jóvenes, personas con discapacidad y sus familias, personas mayores de 65 años y sus familias, familias monoparentales y numerosas, víctimas de violencia de género y del terrorismo, otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social.

Requisitos

 Los ingresos familiares ponderados para viviendas de régimen especial no pueden exceder 2,5 veces el IPREM (*1); para viviendas de precio general y viviendas usadas 5,5 veces; y para viviendas de precio concertado 6,5 veces.

 No ser titular de pleno dominio o de un derecho real de uso o disfrute sobre otra vivienda sujeta a régimen de protección pública, excepto por realojamiento.

 No ser titular de una vivienda libre cuyo valor, a efectos de impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales, no exceda del 40% del precio máximo de venta de la vivienda objeto de protección. (En el caso de que los beneficiarios tengan preferencias por circunstancias personales este porcentaje se amplía al 60%).

 No haber obtenido ayudas financieras para la adquisición de vivienda, al amparo de algún plan estatal de vivienda, en los 10 años anteriores a la actual solicitud de ayuda, salvo que la nueva solicitud se deba a la adquisición de una vivienda en otra localidad por cambio de residencia del titular, la adquisición de una vivienda de superficie mayor por parte de una familia numerosa, jóvenes menores de 35 años, o antiguos compradores en primer acceso por incremento del número de miembros de la unidad familiar; o de una vivienda adaptada a las condiciones de discapacidad sobrevenida de algún miembro de la unidad familiar del solicitante (*2).

(*1) La referencia para determinar los ingresos es el IPREM (Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples) en cuantía anual: 7.236,60 euros/año
(*2) Es preceptiva la previa cancelación del préstamo convenido anteriormente. Respecto a las ayudas directas se puede optar entre su devolución o la percepción de la diferencia si procede.

Modalidades de vivienda protegida para compra

La superficie máxima de estas viviendas, tanto en el caso de las viviendas de nueva construcción como en el de las viviendas usadas no puede exceder los 90 m2 de superficie útil; salvo en el caso de familias numerosas, de familias con personas en situación de dependencia o con discapacidad a su cargo, o en la vivienda rural, supuestos estos en los que la superficie máxima se amplía hasta los 120 m2.

El Precio de la vivienda protegida

Se establece como Precio Básico Nacional: 758 euros/m². No obstante se producirá una actualización anual del precio de la vivienda protegida de nueva construcción. Del mismo modo se establece la adaptación del precio a las circunstancias locales: “Ámbitos Territoriales de Precio Máximo Superior”:

Ayudas financieras a la vivienda

Las ayudas a la vivienda pueden adoptar cualquiera de estas dos modalidades: los préstamos convenidos y las ayudas económicas directas (subsidiación de préstamos convenidos, subvenciones, otras ayudas económicas directas destinadas a facilitar el pago de la entrada para el primer acceso a la vivienda en propiedad).

1. Los préstamos convenidos son aquellos concedidos por las entidades de crédito públicas y privadas, en el ámbito de los convenios de colaboración suscritos entre el Ministerio de Vivienda y las referidas entidades.

A estos préstamos se les aplica un tipo de interés variable, fijado y revisado anualmente por el Consejo de Ministros. Además, este plan presenta un nuevo mecanismo de fijación del tipo: coeficiente reductor fijo aplicado al tipo de interés de referencia del Banco de España.

Por otra parte, estos préstamos se caracterizan por tener un periodo de amortización de 25 años, e incluso mayor; no generar ningún tipo de comisión; estar garantizado con una hipoteca; establecer un tratamiento más favorable a las interrupciones del pago del préstamo por situaciones de desempleo; y en caso de los promotores tener un periodo de carencia de hasta 4 años.

Asimismo, con referencia a la cuantía del préstamo, hay que indicar que será igual al 80% del precio fijado en la escritura de compraventa. No obstante, en el caso de una familia numerosa adquiera una nueva vivienda con mayor superficie útil, dicha cuantía no podrá exceder de la diferencia entre el valor de la vivienda ya poseída y el precio de la nueva adquisición.

2. La subsidiación de los préstamos, (consiste en un descuento de la cuota mensual del préstamo, intereses y capital, una vez iniciada la amortización) se establece un nuevo concepto de la misma: cuantía fija, en euros/año, por cada 10.000 euros de préstamo convenido, en función asimismo de los ingresos familiares. Sólo se concederá para el primer acceso a la vivienda en propiedad.

Ingresos	Cuantía	Familia Numerosa	Duración
Ingresos no excedan de 2,5 veces el IPRM	82 € anuales x cada 10.000 € de préstamo	+50 € anuales x cada 10.000 € de préstamo los 5 primeros años	10 años
Ingresos entre 2,5 y 3,5 veces el IPRM	48 € anuales x cada 10.000 € de préstamo	+30 € anuales x cada 10.000 € de préstamo durante los 5 primeros años	5 años

La subsidiación de 10 años se concederá por un periodo inicial de 5 años y su ampliación a los 5 últimos años se solicitará dentro del quinto años. En caso de no seguir reuniendo los requisitos, ésta se suspenderá.

3. La ayuda estatal directa sólo se concederá para el primer acceso a la vivienda en propiedad. Consiste en el abono, directamente mediante pago único por las entidades financieras en el momento de formalización del préstamo convenido, de una cantidad fija, destinada a facilitar el pago de entrada correspondiente al precio de venta de la vivienda.

Las cuantías correspondientes a cada circunstancia personal o familiar no serán acumulables entre sí, correspondiendo únicamente la más elevada. No obstante, en la gente joven que concurran otras circunstancias la cuantía se incrementará en 1.000 €.

Ingresos	Cuantía	Cuantía para gente joven (*3)	Cuantía Familias Numerosas 3 hijos	Cuantía Familias Numerosas 4 hijos	Cuantía Familias Numerosas 5 o más hijos	Otras circunstancias (*4)	Ámbito territorial declarado de precio máximo C
Ingresos no excedan de 2,5 veces el IPRM	7.000 €	10.000 €	10.000 €	10.600 €	11.200 €	7.900 €	+ 300 € (acumulable)
Ingresos entre 2,5 y 3,5 veces el IPRM	4.000 €	7.000 €	7.000 €	7.600 €	8.200 €	4.900 €	+ 300 € (acumulable)
(*3) Gente joven hasta 35 años que aporten la totalidad o la mayor parte de los ingresos familiares (*4) Otras circunstancias: a) Unidad familiar monoparental b) Unidad familiar en la que haya personas discapacitadas según el IRPF. c) Unidad familiar que tenga a su cargo alguna persona de más de 65 años o cuando el solicitante tenga esa misma edad. d) Unidad familiar en la que entre sus integrantes haya víctimas de la violencia de género o del terrorismo, o otros colectivos sociales en situación de riesgo de exclusión social o que pertenezcan a otros grupos de protección preferente según la normativa propia de cada Comunidad Autónoma.

La vivienda en alquiler

El Real Decreto trata de impulsar el alquiler de viviendas mediante el establecimiento de una serie de medidas. Se prevén dos tipos de actuaciones: la promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar y la movilización del parque residencial existente para que se destine a alquiler.

En este sentido, para lograr este segundo objetivo se subvenciona al propietario que ponga su vivienda en alquiler con 6.000 €; con independencia de la superficie útil de la misma (se ha suprimido este requisito), y siempre y cuando la renta máxima que perciba por el arrendamiento de la misma sea el equivalente al precio de la VPO nueva de renta concertada durante 10 años (dicho importe será fijado por cada Comunidad Autónoma en función de sus propios parámetros) (Ejemplo: El propietario de un piso de 70 m2 en Madrid, podrá percibir como renta máxima 960 €/mes)

Otro tipo de ayudas son las que subvencionan la adquisición de viviendas para ponerlas a la venta o las destinadas a la rehabilitación de viviendas ya existentes para ponerlas en alquiler

En lo concerniente a las ayudas a los promotores que construyan vivienda protegida en alquiler, se crean nuevas ayudas para la construcción de vivienda en alquiler y se mejora la financiación de las mismas. Del mismo modo, la ayuda directa a los propietarios se amplía a los promotores de viviendas de nueva construcción, que lleven más de un año puestas a la venta, que decidan alquilarlas.

Respecto a las ayudas a inquilinos, las subvenciones pueden llegar hasta los 240 €/mes; siempre y cuando los beneficiarios tengan unos ingresos familiares inferiores a 2,5 veces el IPREM (aprox. 1.273 €/mes). Además, las CC.AA. podrán complementar estas ayudas, o flexibilizar las condiciones, en función de la demanda que exista en cada una de ellas.