Los aspectos más
importantes en los que debemos fijarnos son:
· Plazo de duración del préstamo, es decir
número de años en el que se va a devolver el préstamo.
Hay que tener en cuenta que cuanto mayor sea el plazo de duración
menores serán las cuotas mensuales.
· Periodicidad de las cuotas, es decir intervalo entre pago
y pago. Lo más habitual es que tengan carácter mensual
(un recibo al mes) pero también pueden ser trimestrales o
tener cualquier otra periodicidad que se pacte.
· El importe de las cuotas. Está integrada por dos
elementos: la parte del capital del préstamo que se amortiza
y los intereses que se pagan por todo lo que se debe. Generalmente
se utiliza el denominado sistema de amortización francés
según el cual la cuota es constante durante toda la vida
del préstamo (salvo que tratándose de interés
variable, se varíe) de forma que la parte interna de cada
cuota de intereses va disminuyendo con el tiempo y paralelamente
aumenta el capital.
Por último, se ha de estudiar la conveniencia de amortizar
anticipadamente el préstamo. Es decir si interesa que se
pueda devolver el préstamo antes de los plazos pactados,
en cuyo caso se ha de solicitar esta posibilidad al Banco o Caja
e incorporarlo como pacto separado en la escritura, y negociar la
comisión que se cobrará por ello.
Desde 1994 la Ley ha establecido un tope máximo o para esta
comisión en los casos de hipoteca a interés variable
que no puede exceder de un 1% de lo que se anticipe.
En las hipotecas a interés fijo, sin embargo, no existe
límite legal, pero suele estar entre el 2% y el 4% de lo
que se devuelve anticipadamente.
¿Cuándo se revisa el interés
del préstamo?
Normalmente se revisa una vez cada año aunque también
puede ser cada seis meses. El préstamo que hayamos firmado
no necesita esperar a que el Banco de España revise los tipos
de interés para adaptarse a la realidad del mercado. Se ajusta
automáticamente cada vez que se haga la revisión del
tipo en el caso de los préstamos a interés variable.
Tenemos que tener muy presente que de todas las iniciativas que
se van a llevar a cabo están las revisión de interés
del presente. Para que podamos llegar a un claro ejemplo que sea
práctico tenemos que mirar todos los tipos de interés.
No se han tenido en cuenta ninguna de las previsiones iniciales
y el único tipo de interés que parece adecuado es
el del EURIBOR.
No se deje cegar por la primera impresión no es lo primero
que le diga su entidad bancaria. Sea consciente de que puede negociar
con las entidades de crédito. Usted puede disponer de algún
tipo de actuaciones referente a como negociar.
En ADICAE le asesoraremos. Y sobre todo compare entre distintas
entidades, puede sorprenderse de os cambios de tipos de interés
que hay. Aunque parezca que no, son grandes diferencias.
Formas de amortización
de los préstamos hipotecarios
Formas más usuales:
1.-Amortización mediante pago de cuota comprensiva de capital
e intereses: también conocido como sistema francés
de amortización constante.
2.-Amortización mediante reducción fija y constante
de capital a lo largo de la vigencia del préstamo, más
el cargo correspondiente de intereses, en las mismas fechas que
la amortización de capital.
3.-Amortización mediante cuota fija comprensiva de capital
e intereses que se va incrementando en cada vencimiento en un porcentaje
fijo.
Otras formas:
Existen otros métodos de amortización basados en diferentes
criterios, pero no son los más usuales, además de
ser extremadamente complejos. Entre estos se encuentran:
1.- Sistema americano: se abonan periódicamente los intereses
dejando la amortización del principal (capital) para el final
de la operación.
2.- Sinking found: una parte del término amortizativo se
destina al pago de los intereses y el resto llamado fondo de amortización,
se aplica a constituir el capital.
3.- Amortización progresiva de un préstamo con pago
anticipado de los intereses: en este sistema de amortización
se hace entrega, en el momento de conceder el préstamo, de
los intereses que devenga.
LA SUBROGACIÓN
Con la subrogación se traslada la deuda a una nueva entidad
financiera que se subroga en la posición anterior, es decir,
asume sus derechos y obligaciones respecto a la persona que ha solicitado
el préstamo. Para que se produzca la subrogación debemos
dejar constancia del cambio en la escritura, ante notario.
No es necesario hacer una nueva escritura, aunque muchas entidades
insistan en este punto, si no se han modificado condiciones no financieras.
Cosa distinta es si se introducen modificaciones en las condiciones
no financieras como el plazo pendiente, la solicitud de más
dinero al nuevo préstamo o cualquier otra.
Si se producen modificaciones en este tipo, habrá que realizar
una nueva escritura.
PROCEDIMIENTO DE LA SUBROGACIÓN
Tras haber encontrado la entidad que nos ofrezca un tipo de interés
más favorable al actual comienza el proceso propiamente de
subrogación en el que se produce el cambio de la hipoteca.
La nueva entidad con la que queremos tener la hipoteca nos hará
firmar un documento en el que conste la petición de subrogación
y se enviará al banco antiguo un escrito en el que constará
dicha oferta.
Tras esto, nos deberemos dirigir a la entidad antigua, que tendrá
un plazo de 15 días para ejercer el derecho de tanteo, o
o que es lo mismo, para igualar a oferta de la nueva entidad o intentar
negociar con el cliente otras condiciones.
Si no prospera el acuerdo, se producirá la subrogación.
Hay que tener en cuenta que la subrogación solo será
interesante si lo que nos ahorramos por pasarnos a la nueva entidad
con préstamos de interés más bajos es más
que los gastos que origina la subrogación.
Es recomendable, en general, para préstamos con altos tipos
de interés y en el primer tercio vida del préstamo.
Cuanto mayor es la diferencia de tipos, más posibilidades
hay de que compense el cambio.
¡Cuidado con la revisión
de Hipotecas!
El Departamento de Asesoría de AICAR-ADICAE ha tenido conocimiento
de que con motivo de la bajada de los índices de referencia
utilizados en la revisión de los préstamos hipotecarios
a interés variable, son varias las entidades financieras
(IBERCAJA entre ellas) que, obviando por completo el sistema de
revisión pactado en la escritura,utilizan un índice
de referencia distinto a aquél que debería ser tenido
en cuenta conforme a lo pactado.
Por ello, le aconsejamos que cuando le sea comunicada la revisión
de su hipoteca, ponga especial interés en comprobar que el
índice de referencia que le ha sido aplicado es el correcto
conforme al sistema de revisión establecido en la escritura
de hipoteca.
No obstante, si tienen alguna duda respecto a la corrección
de la revisión efectuada por su entidad financiera, póngase
en contacto con nuestra asociación donde le asesoraremos
convenientemente sobre la cuestión.
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