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CONOZCA SUS DERECHOS > Glosario de términos financieros > Préstamos y créditos hipotecarios

Glosario términos financieros

Amortización

Devolución por el consumidor hipotecado del total o parcial del dinero solicitado en préstamo.

Amortización anticipada

Es la devolución total o parcial del dinero solicitado en préstamo en un crédito antes de la fecha pactada. Normalmente, está sujeta a una comisión o compensación. Esta comisión varía según el tipo de interés del préstamo y de la entidad bancaria. Si el tipo de interés es fijo, la comisión suele ser más elevada que si el interés es variable.

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Carencia

Periodo de la vida de un préstamo durante el cual sólo se pagan intereses y no se amortiza capital.
Cuidado: Cuanto más amplio sea este plazo, más pagará usted al final del préstamo.

Capital

Importe del préstamo hipotecario, es decir, lo que pide al banco sin incluir los intereses.

Cláusulas Suelo

Cláusula de limitación del tipo de interés de las hipotecas a tipo variable, para evitar que bajen de un determinado valor. En la parte donde se detallan las condiciones financieras de su préstamo (tipo de interés, plazo...) se pueden encontrar frases como “...se fija el tipo de interés máximo en el 9,750% nominal anual y el tipo de interés mínimo en el 4,500% nominal anual.” o “...el tipo de interés ordinario resultante de lo anteriormente pactado no podrá ser nunca inferior a tres por ciento anual (3,00%)...” . Cualquier entidad que estableciese una cláusula suelo del 3% o superior a partir de octubre de 2008 buscaba lucrarse a costa del consumidor, puesto que ya se vislumbraba la bajada de tipos a causa de la intervención del Banco Central Europeo. El Euribor bajó del 3'5% (cláusula suelo media) en enero de 2009, por lo que el consumidor comenzó a verse perjudicado y a pagar más intereses a causa de estas cláusulas. ADICAE ha interpuesto una demanda colectiva por decenas de miles de consumidores afectados.

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Clips hipotecarios

Son “seguros” de cobertura de tipo de interés. El nombre comercial más común es SWAPS hipotecarios y son contratos de permuta financiera que, aparentando ser un seguro sobre tipos de interés, traslada a los clientes un riesgo evidente en caso de caídas de los tipos , siendo que cuando estas tienen lugar, es el cliente quien se hace cargo de la diferencia. Es una apuesta financiera entre el banco y el cliente. El clip hipotecario se define desde la banca como un “seguro” que cubre al hipotecado ante las subidas de los tipos de interés. El principal atractivo del contrato es que se sustituye por un periodo de tiempo concreto (entre 2 y 5 años normalmente) la referencia de la hipoteca al Euribor por un tipo fijo “pactado”. De esta forma, en lugar de evolucionar la cuota mensual de la hipoteca al antojo de los cambios del Euribor se cambiaba a un sistema de cuotas fijas.

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Comisión de apertura

Es un porcentaje sobre el capital prestado que nos cobran por concedernos el préstamo. Negocie su rebaja o eliminación.

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Comisión de subrogación

Cantidad de dinero que cobra el banco por cambiar la entidad. Es un porcentaje sobre la cantidad pendiente. Debe negociarla.

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Cuota

Cada uno de los pagos mensuales, trimestrales o semestrales que se realizan durante la vida del préstamo. La cuota comprende los intereses y la amortización del capital, salvo en los “periodos de carencia”en los que se paga únicamente intereses.

Cuota fija

Existen hipotecas a interés variable, pero con cuota fija. Significa que usted pagará siempre la misma cuota mensual durante todo el plazo del préstamo. Eso sí, las variaciones del interés al alza repercuten en un alargamiento del plazo de devolución de la hipoteca.

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Dación en pago a la española

Conjunto de reformas de la normativa hipotecaria y de la ley de enjuiciamiento civil para mejorar los derechos de los consumidores. Su finalidad es que el consumidor pueda oponerse al proceso de embargo mediante una reclamación ante el Juzgado por haberle impuesto su entidad financiera condiciones hipotecarias abusivas. Como ejemplo de medida dentro de estas reformas, en caso de procederse a la subasta de la vivienda, la entidad financiera tendría que quedársela como mínimo por el 80% del valor de la tasación inicial (actualmente es el 60%), en un proceso que no debería conllevar ningún coste para el consumidor.

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Diferencial

Cifra que se suma al índice de referencia. El resultado final es el tipo de interés. Es interesante que lo negocie: cuanto más bajo, mejor.

EURIBOR

Índice de referencia más habitual que se aplica a los préstamos hipotecarios. En comparación con otros índices como CECA o IRS, es menos caro para el consumidor.

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Ficha de Información Personalizada (FIPER)

Las entidades bancarias, una vez el cliente haya facilitado la información precisada sobre sus necesidades de financiación, situación financiera y preferencias, proporcionarán información personalizada necesaria que permita comparar los préstamos disponibles en el mercado, valorar las implicaciones y adoptar una decisión sobre si suscribir o no el contrato. Esta ficha se entregará de forma gratuita, con la debida antelación y antes de que el cliente quede vinculado con cualquier contrato u oferta.

Ficha de Información Precontractual (FIPRE)

Las entidades de crédito deberán proporcionar a los clientes que lo soliciten información clara y suficiente sobre los préstamos ofertados. Esta información será gratuita y tendrá carácter orientativo.

Guía de acceso al Préstamo Hipotecario

El Banco de España elabora esta guía con la finalidad de que aquellos que demanden servicios de préstamo hipotecario dispongan, de forma previa a la formalización de los mismos, información adecuada que les permita tomar decisiones de financiación. Esta información es elaborada unilateralmente por este organismo, sin contar con ninguna asociación de consumidores, por lo que al margen de lo que ellos establezcan, es recomendable contrastar la información con alguna asociación de consumo como ADICAE para determinar la verdadera repercusión para el consumidor. Nunca se deje guiar por la información que reciba de la propia entidad de crédito.

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Es un impuesto que se aplica sobre actos formalizados en documentos públicos. En las hipotecas, se calcula sobre la “responsabilidad hipotecaria” que en general se obtiene multiplicando por 1,5 el capital del préstamo que hemos solicitado.

Índice de referencia

Son valores del mercado hipotecario o financiero que se utilizan para las revisiones del tipo de interés de los préstamos a tipo variable.

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Interés o tipo de interés

Porcentaje que se aplica al capital pendiente de un préstamo. Lo que nos cobra el banco por prestarnos el dinero.

Interés fijo

Tipo de interés que permanece invariable en toda la vida del préstamo con independencia de las variaciones del mercado hipotecario. Aunque varíen los tipos de interés, no cambiarán las condiciones de su préstamo, y pagará siempre lo mismo. Eso sí, no se beneficia de las bajadas de tipos.

Interés mixto

Es un tipo de hipoteca que durante un tiempo funciona como “interés fijo”, transcurrido el cual funciona como “interés variable”.

Intereses de demora

Una de las cláusulas más claramente abusivas dentro de los problemas hipotecarios tiene que ver con el cobro de intereses moratorios en caso de impago de cuotas hipotecarias. Una vez que se ha iniciado el procedimiento de ejecución de la vivienda, la entidad financiera exige al juez el cobro de unos intereses de demora, que pueden alcanzar hasta más del 20% del importe del préstamo o la deuda pendiente. Teniendo en cuenta que el tipo de interés legal del dinero está en el 4% a 2013, el interés de demora no debería ser tan elevado, por lo que ADICAE considera que estos intereses, como las cláusulas suelo, son abusos que deberían justificar que el juez paralice de inmediato cualquier ejecución hipotecaria.

Moratoria hipotecaria

La propuesta de moratoria hipotecaria de ADICAE tiene como objetivo paralizar los procesos judiciales de embargo, lo que supondría la interrupción de los procesos de ejecución hipotecaria durante 3 años o la imposibilidad de iniciarlos, permitiendo así la recuperación económica de las familias.

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Novación

Modificación sobre algún aspecto del préstamo hipotecario, convenida con la entidad de crédito a posteriori de la firma. Se puede efectuar una novación sobre plazo, tipo, importe, divisa, garantías reales o personales y sistema de liquidación.

Oferta vinculante

Una vez tasada la vivienda, existe la posibilidad de que las entidades de crédito entreguen al cliente una oferta vinculante con todas las condiciones financieras del préstamo ofertado. La oferta vinculante se facilitará mediante una Ficha de Información Personalizada, especificando su carácter de oferta vinculante y el plazo de vigencia, siendo la validez de la oferta no inferior a catorce días naturales desde su fecha de entrega.

Subrogación por cambio de entidad financiera prestataria

Se produce cuando el cliente de una entidad cambia su préstamo a otra entidad financiera que le mejora las condiciones.

Subrogación en la hipoteca del promotor

Se produce en la compra de una vivienda nueva directamente al promotor de la misma, el cual ha obtenido un préstamo hipotecario para financiar su construcción. No hay obligación del consumidor de aceptar esta hipoteca, puede elegir y contratar otra distinta con mejores condiciones.

TAE (Tasa Anual Equivalente)

Tasa que recoge no sólo el tipo de interés que nos van a cobrar, sino que también incluye todos los gastos y comisiones. Es un dato importante a la hora de comparar diferentes ofertas de préstamos.

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Valor de tasación

Valor del inmueble calculado y certificado por sociedades de tasación constituidas legalmente e inscritas en el registro de sociedades de tasación del Banco de España. La tasación hecha por una de estas entidades tiene un periodo de validez de 6 meses.